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Dicas -  D. Lange Imóveis

7 itens para analisar na vistoria do Imóvel Alugado
Uma das cláusulas do contrato de locação diz que o inquilino deve devolver o imóvel alugado para o proprietário da mesma forma que o encontrou no início do contrato. Para evitar problemas na hora da entrega das chaves, portanto, é fundamental fazer um laudo de vistoria assim que o contrato firmado.

No laudo de vistoria, inquilino e proprietário devem listar todas as condições de conservação do imóvel, como o estado da pintura, do piso, do carpete, das portas e de eventuais móveis, além de fotografar cada detalhe. Confira a seguir um check list com 7 itens que devem estar presentes na vistoria do imóvel alugado:

1- Pintura: especifique com que cor e tipo de tinta as paredes, tetos, portas e janelas da casa estão pintados e qual o estado da pintura;

2- Fechaduras e trincos: sinalize o estado de conservação e funcionamento de todos os trincos e fechaduras da casa;

3- Hidráulica: abra todas as torneiras e cheque o escoamento em todos os pontos de Àgua do imóvel;

4- Pisos, azulejos e revestimentos: documente o tipo de piso e revestimento de todos os cômodos e o estado de conservação de cada um deles; nas àreas molhadas que tiverem azulejo na parede, faça a mesma coisa;

5- Parte elétrica: acenda as luzes, teste todas as tomadas e verifique o quadro de luz para documentar o funcionamento e estado de conservação da rede elétrica;

6- Vidros: É importante notar se os vidros das janelas estão em bom estado, bem como se as janelas estão abrindo e fechando normalmente; registre qualquer trinco ou rachadura que encontrar;

7- Mobília: caso o imóvel possua algum móvel, como armários, estantes, gabinetes etc., certifique-se de inserir no laudo de vistoria o estado de conservação de cada um deles, bem como o funcionamento de puxadores e dobradiças, no caso de portas de armários, gabinetes e afins.

Se depois da vistoria o inquilino encontrar algum problema estrutural, como um entupimento do prédio que afetou os canos do apartamento, ou mesmo uma infiltração, que não é de ser identificado na hora de fazer o laudo inicial, a responsabilidade pelo conserto do proprietário. Nesse caso, ou o locador paga o conserto, ou abate o valor do aluguel.

10 dicas para evitar problemas com o financiamento
O sonho da casa própria leva milhões de pessoas todos os anos a buscar financiamento, mas a realização deste sonho pode trazer muitas dores de cabeça. Cobranças de taxas inadequadas, taxa de abertura de crédito perdida se o crédito não for aprovado, vendas casadas e outros inúmeros problemas levam a muitas reclamações durante o ano todo. Para evitá-los, o melhor a fazer é estar bem informado. Então confira as dicas e financie o seu imóvel sem problemas:

1- Escolha a modalidade de financiamento mais adequada para o seu perfil: financiamento bancário, consórcio, financiamento direto com a construtora;

2- Simule e analise o valor das primeiras às últimas prestações do financiamento em diversas instituições;

3- Faça as contas: analise qual é a sua reserva financeira, proveniente de FGTS ou outros investimentos, que possam servir para dar como entrada no imóvel; coloque em uma planilha todas as suas despesas principais e veja com o quanto você pode se comprometer para pagar as parcelas;

4- Esteja ciente das exigências para obter crédito junto ao banco: a pessoa não pode apresentar restrições cadastrais em seu nome, e o valor da prestação mensal não pode ultrapassar 30% sobre o valor do salário líquido disponível, ou seja, após descontadas outras despesas fixas e/ou empréstimos. O ideal é aprovar o crédito antes de assinar o contrato de compra do imóvel;

5- Analise com um consultor de confiança os termos que desconhece no contrato;

6- Esteja atento à documentação necessária, tanto do imóvel, quanto do comprador e do vendedor;

7- Programe-se financeiramente para pagar as taxas extras: as despesas com cartório para escritura e registro, giram em torno de 2% a 3% do valor do imóvel. Além disso, há o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que gira em torno de 2% sob o valor total, dependendo do município;

8- Esteja ciente e seguro de que tem condições financeiras para assumir as prestações no prazo determinado. A inadimplência pode levar à perda do bem e de todo o valor investido nele;

9- Lembre-se: quanto maior é o prazo para quitar o financiamento, maior será a incidência de juros e o valor final pago pelo imóvel, portanto, utilize o FGTS ou outras reservas financeiras para abater a dívida ao longo dos anos;

10- Prepare-se para imprevistos: pense na estabilidade do emprego e verifique se, em caso da perda da ocupação, terá auxílio desemprego ou outra fonte de renda para quitar as parcelas.


Confira dicas para definir o preço do seu imóvel
Aspectos como localização, tipo de acabamento e estado de conservação fazem toda a diferença no momento de estimar o valor da casa ou do apartamento.

Vender um imóvel é um processo que exige paciência e cautela. Na pressa por negociar o apartamento ou a casa, é preciso estar certo de seu real valor para não superestimá-lo ou acabar vendendo por um preço abaixo do que vale. Para evitar problemas como esses é preciso estar atento a alguns aspectos e detalhes que valorizam ou não o imóvel, para estipular um preço condizente com as características do empreendimento e facilitar a venda.

O primeiro quesito a ser levado em consideração é a localização, conforme alerta o diretor da Planta Netimóveis, Celso Salles. “Dentro de um único bairro, por exemplo, existem diversas classificações. Há áreas mais valorizadas e outras nem tanto. O corretor deve conhecer bem o bairro, ter familiaridade com a região, pois, assim, terá mais facilidade para determinar o valor do imóvel”, indica.

Além disso, é preciso observar as características da via na qual ele está localizado: se a rua é mais tranquila ou barulhenta, mais comercial ou residencial. “Assim como o entorno do imóvel: comércio, padaria, supermercados, escolas, entre outros”, acrescenta Salles.
A idade do imóvel, o tipo de acabamento do prédio (revestido ou apenas pintura, por exemplo), áreas de lazer, número de vagas na garagem e elevadores são outros aspectos a serem analisados. Segundo Salles, “o somatório desses fatores vai determinar o valor ideal do imóvel, e, para isso, é essencial a atuação de uma imobiliária experiente, com um trabalho consistente e conhecimento da região”.

O critério mais utilizado pelos profissionais do mercado imobiliário é o comparativo de mercado, conforme afirma o diretor das administradoras de imóveis da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi), Reinaldo Branco. “São reunidos todos os dados do imóvel: tempo de vida, padrão de acabamento, idade, localização, número de vagas, se houve reforma etc.”, enumera.

De posse dessas informações, é feito um levantamento dos imóveis disponíveis com padrão semelhante. “Além disso, as transações já concluídas são importantes referências, já que o valor pelo qual o imóvel foi ofertado inicialmente pode sofrer alteração na hora da venda concreta”, observa Branco.

Para fazer a avaliação mercadológica do imóvel, o profissional mais capacitado é o corretor, que pode e deve ter conhecimentos em diversas áreas, como jurídica, marketing, administração e engenharia, entre outras. “Já para realizar avaliações estruturais, os profissionais indicados são engenheiros e arquitetos”, diz.

CONHECIMENTO A consultora em acabamentos Adilma Quaresma, que vendeu seu imóvel em 2010, conta que quem estabeleceu o preço foi o corretor. Mas como, segundo ela, quem dita o valor atualmente é o mercado, não houve contestação de sua parte. “Concordei. Até porque, infelizmente, se a gente não concorda, não vende”, admite.

Especificamente relacionado ao trabalho feito pelo corretor, a empresária diz ter ficado satisfeita. “Um profissional do ramo tem muito mais conhecimento e critérios para a avaliação do que eu, que sou leiga”, reconhece Adilma.

PARA NÃO PERDER DINHEIRO
Contar com a ajuda de assessoria especializada, com bom conhecimento do mercado e da região em que o imóvel está localizado, evita surpresas em relação ao seu real valor.

Segurança, fácil acesso, bom estado de conservação e metragem que atenda as necessidades da família são classificados como indispensáveis, como verifica Abrantes. Com tantas variáveis a serem observadas, contar com a ajuda de um profissional pode evitar dor de cabeça no fechamento do negócio. “Quem deve fazer essa avaliação é um perito avaliador, devidamente credenciado pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci)”, ressalta.

Abrantes diz que é o profissional que pode averiguar os prós e os contras da negociação. “O perito avaliador deve levar em conta os pontos fracos do imóvel (mau estado de conservação, vaga presa) e os fortes (excelente localização, elevador). A avaliação é feita com base no conjunto de informações e características do imóvel. Daí a importância de ser feita por um profissional credenciado.”

O diretor da Planta Netimóveis, Celso Salles, alerta que um corretor que não domine bem a região em que o proprietário queira vender o imóvel pode fazer uma avaliação incoerente. “Estipulando um valor inferior ao real do imóvel. Nesse caso, o proprietário pode sofrer com um prejuízo financeiro, perdendo a chance de obter uma renda maior com a venda do imóvel.”

De acordo com Salles, é preciso estar muito atento a corretores não capacitados, amadores ou que não têm experiência na região. “O ideal é buscar profissionais experientes e certificar se estão devidamente credenciados no Creci”, recomenda o diretor da Planta.

SENTIMENTAL
Em outras situações, o imóvel pode ter um valor superestimado, causando no proprietário a ilusão de poder obter um lucro maior do que realmente vale a casa ou o apartamento. “Provavelmente, o imóvel ficará estagnado, atrasando a venda. Enquanto o preço não for diminuído, o proprietário acaba perdendo dinheiro, pois, muitas vezes, ele necessita da venda do imóvel para saldar uma dívida ou até mesmo conseguir o recurso para adquirir um novo imóvel”, diz Salles.

“A pessoa às vezes tem um valor sentimental para com o imóvel, até mesmo por palpite de amigos e parentes. Isso cria uma expectativa maior no momento da venda, e, caso o profissional faça uma avaliação diferente da esperada, a pessoa fica ainda mais frustrada.”

REFERÊNCIAS UTILIZADAS

O diretor das administradoras de imóveis da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi), Reinaldo Branco, faz um alerta contra os profissionais inexperientes e que não são credenciados, que, para agradar ao cliente ou se beneficiar, elevam demais o preço do imóvel. “Nesses casos, criam uma expectativa de um valor alto no proprietário, que pode resultar em dificuldades para vendê-lo.”

Para ter tranquilidade na avaliação, Branco diz que é preciso confiar no profissional ou na empresa contratada para tal. “O cliente pode e deve perguntar ao corretor as fontes e referências utilizadas na hora da avaliação, porque é obrigação do profissional ter um banco de imóveis para se referenciar”, ensina.

Além disso, o proprietário pode consultar anúncios na internet ou em jornais para ficar por dentro dos preços que estão sendo praticados no mercado e fazer uma comparação. Mas não se pode esquecer que itens como localização, iluminação, ventilação, privacidade, padrão de acabamento, número de vagas, proximidade à oferta de serviços, acessibilidade, conservação e manutenção, áreas anexas e segurança são muito valorizados, fazendo toda a diferença no preço de venda do imóvel.

DEPRECIAÇÃO

Da mesma forma que esses itens são valorizados, há aqueles que colaboram para que o imóvel, por vezes, não alcance o preço esperado pelo proprietário. “O que contribui para desvalorizá-lo é a falta de segurança no imóvel ou na região e depreciação de um determinado local. Além disso, algumas obras pontuais (viadutos, trincheiras ou passarelas) podem tanto valorizar algumas regiões quanto desvalorizá-las”, afirma Branco.

DETALHES QUE VALORIZAM

Na hora da venda, o importante é estar atento a alguns detalhes que melhoram a aparência do imóvel e fazem a diferença aos olhos do comprador:
» É essencial manter o apartamento limpo e bem organizado.
» Uma nova pintura deixa o imóvel com um aspecto melhor.
» Pequenas reformas podem valorizá-lo, dando novo visual aos ambientes.
» Trocar uma cerâmica ou azulejo antigo é uma excelente opção, pois materiais muito velhos causam impressão ruim ao comprador.
» Fazer um rebaixamento de teto em gesso ou uma sanca também é interessante, já que renova o apartamento.




Fonte: Celso Salles, diretor da Planta Netimóveis